或许是因为北美洲作为当前最有前景的市场和最好的经济发展势头，很多投资者在进行海外置业时，倾向于该地区的房产。尤其是加拿大，其以环境优美、资源丰富、经济增速稳定等吸引了大量中国投资者介入该国房产。然而，在笔者看来，以上几条除了经济增速稳定还勉强算是个投资加国楼市的理由，其余什么环境优美之类的，并不是一个职业的地产投资者要关心的事情——至少不是首要关注的事情。 历史数据显示周期下跌成“惯例”。 投资房产、研判市场，实际上是有一套复杂的程序和规律在其中，但这复杂的规律中，绝对不会包含“因为投资者看好、因为投资者喜欢”就可以投资的原因。房价并不会受投资者主观喜好影响，而是跟整个经济发展走势、支柱产业发展态势，以及该地区历史房价的走势密切相关。 我们知道，在众多影响加拿大房产价格的相关因素中，与石油相关的资源类经济发展周期对加拿大房市的涨跌循环扮演了非常重要的角色。单一行业的繁荣，确实会在短期内拉高经济发展指数，同时，高收入、高就业率等也会吸引人口，从而催生住房市场和租房市场的繁荣。然而，单一经济发展总会有到头的时候；随着单一产业热潮的逐步退去，其他产业没有同步发展的境况下，就业机会减少，人口外迁，房产价格和租金水平下降；通常这个上升周期与下降和调整周期相当；在过去的历史中，资源类开发地区的房地产价格总是重复着“暴涨—暴跌”的循环，那么加拿大的房地产市场是不是也不例外呢？
从上面的数据可以看出，尽管加拿大楼市总体上看基本上是向上的趋势，但其间多次出现大幅度的调整，如1980-1988年，1994-2002年，2009年等，均价下跌幅度较大，均超过20%以上。最近的一次房地产市场的下跌出现在2009年，从第二幅图表可以看出，大温哥华地区2009年的房价均出现下跌，且东区西区的均价几乎相差一倍。 数据显示，从今年5月到6月，加拿大主要城市温哥华西区的房屋销量明显下降，6月销量同比暴跌35.6%；对此，加拿大基金管理机构LePoidevin称，“越是临近泡沫崩溃的边缘，房产的涨跌幅度就会逐步加大”；而且，即使目前出现价格下跌，但房屋的供应量不降反增，更多的物业进入交易市场，这无疑对房价进一步下跌雪上加霜。 投机者推高，楼市繁荣难持久 那么加拿大房地产市场为什么会此次“大起大落”的幅度会更大？观察显示，温哥华房地产市场已经出现崩溃迹象，其中一部分原因在于投资者和监管层严重低估了从中国流入温哥华的资本金额。RBC的数据显示，目前，温哥华地区独立屋的可负担水平已经远远超过了家庭收入，很难无视这个事实：房价已经脱离了正常的范围，开始变得疯狂。 换句话说，加拿大近年房价上涨，很大程度上是因为伦敦的房价主要由投资者来推动，这样的高位价格很难持久。因为投资者的游资一旦撤离，该市场的房价就离下跌不远了。有投资者可能会说，我不会抢在游资撤离之前及时套现吗？问题是投资者习惯于单枪匹马的散户式投资，没有第一手信息，没有权威专家的分析，没有深入当地市场进行调研，怎么能把握游资撤离的时机呢？ 实际上，种种迹象表明，游资已经开始撤离。据LePoidevin称，目前加拿大金融机构监管办公室OSFI（Office of the Superintendent of Financial Institutions）已经开始要求银行和金融机构收紧按揭政策，对购买房产为目的申请人进行严格审查，尤其是对其收入和就业状况进行全面彻底审查。目前，完全依赖加拿大境外收入的房贷申请人，由于难以落实其收入状况，银行对其房款更加趋于谨慎——这部分买家的担心和犹豫，已经在西温房地产市场体现出来。 被《纽约时报》评为最受瞩目的金牌投资者Marc Cohodes也认为，温哥华的房地产市场是一个“洗黑钱吹起来的市场泡沫”，“当地政客、BC省自由党政府与地产中介、开发商、律师互相勾结成一伙。他们一直在寻求中国的资金撑起这个市场，但这不会长久。”LePoidevin则预测，一旦房市出现崩溃，大温地区的房屋均价将由$917,800骤降至$458,900，降幅约50%，比之前业内预测的30%更为惊人。 综上而言，研判市场，不仅仅要考察其现状，如果有数据，最好从十年前开始翻阅；中国投资者进军海外地产市场，则不能以十年中国房地产市场暴涨中创富的经验为依据，如果不能从投资市场的属性与特点入手，而仅凭喜好和经验盲目下判断，那么后期买下的不是财富的温床而成为财富的拖累，最终会让自己的财富陷入尴尬的境地，错失了最佳的增值空间和时机。 本文作者：Victor刘磊，中国外国专家局澳籍专家资质、（IFA）独立理财师课程不动产投资导师，清华大学、浙江大学客座房地产投资导师，特邀地产评论员和专栏作者，微信号：victorliulei，公众号：Victor-liulei；Royce-APE。 |
