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先介绍一下自己，我13年来到加拿大读研，毕业后供职于多伦多一家跨国大型基金管理公司。和很多国内的年轻人一样，拥有一套属于自己的房子一直是我的一个目标，因此最近这几年也一直在关注着加拿大房地产市场的走势，几年下来算是小有心得，在这里分享给有意向在加拿大投资的朋友。 1. 房地产现状 由于2017年，安大略省（简称安省，多伦多所在省）和不列颠哥伦比亚省（简称B.C.省，温哥华所在省）相继出台了外国卖家税的政策（非加拿大人或者枫叶卡持有者，购买两省地产需缴纳15%外国卖家税，但是可退，具体如何退税后面会详细说明），原本火爆的加拿大楼市急速降温，很多房产，尤其是豪宅价格出现了大幅度的跳水。然而经过了三年的调整，由于市场刚需以及政府无底线降息至0，加拿大房产有开始有了复苏迹象。 以多伦多房地产过去20年的价格走势为例：
（绿色：公寓；蓝色：有管理费联排别墅；黄色：无管理费联排别墅；红色：独栋别墅） 可以清晰的看到即便是2008年金融危机也没有遏制住多伦多房价上涨的势头，2017年独栋别墅平均价格更是突破100万加元，而后由于政策缘故房价暴跌，直到现在也只是恢复到16年的水平，所以处于价格洼地时期，加之疫情缘故，加拿大政府已经将基准利率降至0，意味着更低借贷成本，所以目前看来房地产市场仍有上升空间。 具体来说以多伦多市中心为例，目前一套一室一厅价格基本在60万加币（约300万人民币），两室一厅的价格更是早早突破了百万，新推出的顶级豪华公寓楼盘，每平方英尺的价格基本上都在1200-1300加币，折合人民币每平米6-7万，但是这个价格也只是基本看齐国内二线城市的中心地段，距离一线城市还有差距
很多人会说既然在加拿大买房，那就要买别墅啊，那么我们看一下别墅价格。别墅的价格要考虑到很多因素，包括地段，占地，建成年代（多伦多七八十年的老别墅比比皆是），房屋室内外装修用料等等。
就以上图这套双车库别墅为例，建成时间10年以内，位置算是比较核心区域，占地15米*39米（包括前后院），室内面积4000尺（大概360平米），一共有6个卫生间，5个卧室。价格基本在250-290万刀，折合人民币1200万-1500万之间。看起来这个单价并不低，可是横向对比起来，这个单价在北上广深也就是一套150平的房子，而且算下来比公寓的每平米单价还要便宜一半。而这已经属于加拿大中上游的中产阶级所拥有的住宅了。 当然如果选择更偏远一些的地方，人民币1000万以下买到这样的房子也大把的存在。 需要有一点注意的是，加拿大的房子无论是公寓还是别墅，无论是新房还是旧房，是没有毛坯房的，买到手一定是拎包入住的，只是会有在装修选材上的区别。 2.投资前景
近两年，由于众所周知的原因，美国，澳洲两大主要中国移民目标国家，放缓甚至关闭了吸纳新移民的步伐。反观加拿大未来10年要吸纳350万的新移民，对于现人口只有3500万的加拿大来说，10%的增长不是一个小数目。而新移民中大部分人受到就业教育等因素影响，会落户到多伦多，温哥华，蒙特利尔，埃德蒙顿这样的“大城市”。 更多的净人口流入带来了更多的刚需，仅以多伦多市中心为例，未来几年每年的新增人口都会在3万左右，而每年新推出售卖楼盘不足7000，即便假设每户住3人，所有的房产只要出售就会有人买的理想情况，仍有9000人的市场空缺。 与此同时，由于美国澳洲留学生拿到工签甚至移民越来越艰难，越来越多的人会选择加拿大，更多的留学生也意味着，更多房屋租住需求。 所以我认为加拿大的大城市在未来几年内仍会有比较强劲的需求。 3.是否值得投资
和国内不同的是，在加拿大交完了买房的钱并不是一劳永逸，持有房产期间仍会有大量费用产生。 我们仍以上面两种地产为例。
公寓：除了贷款，还要支付公寓管理费，地税，以及水电网费。贷款我们不谈，每个人能力不同，能拿出的首付款也不同（加拿大最低首付5%，外国买家最低30%）。总体来讲公寓管理费每月300-800刀之间（房龄长，公寓设施先进的会更贵一些），地税1800-3000刀/年，水电网费正常家庭每月150刀足够。 说完费用再说收入，如果是出租一室一厅市中心价格基本在2300/月，两市一厅大概3000/月，并且因为房源供应不足，每年租房高峰期，都会出现好几人抢一个房子租的情况，甚至出现过加价租房，预付一年房租的疯狂举动。所以如果可以提供更多首付，出租公寓每年还会带来正向现金流。 再加上近两年公寓市场火爆，每年都会房价上涨，所以目前看投资公寓是个稳赚不赔的买卖。
别墅：和公寓一样，别墅同样需要缴纳地税，水电网煤气费。不同的是别墅房屋维护需要自己打理，没有了管理费，但也会产生维护费用。 以上面那套别墅为例，地税在1万刀/年左右，水电煤气网费加起来应该不低于500刀/月，如果雇人夏天除草冬天铲雪每年最少还要多出3000刀的支出。 再来看看出租，根据安省政府规定，每套别墅最多出租给两个家庭（地上一个，地下室一个），一个家庭租金基本在2000左右，所以一个别墅租金也就4000。对比起两三百万加币的投资，这点租金似乎微不足道。 但别墅也有公寓不能比拟的优势，那就是在房价升值的速度上，别墅是远快于公寓的。 4.投资风险 前文中说过，17年开始安省和BC省先后开始征收15%海外卖家税，打击海外热钱投资加拿大房产，但同时也给真正需要买房的人留了后门，这15%的税是可退的，但是有条件，换句话说如果，不能满足条件这15%也就只能当作为政府做贡献了。
另外由于这两年中国实行更严厉的外汇管控措施，想要汇来首付款已经成了困扰很多人的难题 最后一点，加拿大属于市场经济和社会主义市场经济还是有很大不同，在新冠疫情愈发严重的当下，加拿大房产走势其实愈发扑朔迷离。 5.总结 以加拿大过去20年的趋势来看，房价上涨还会持续下去，疫情当下，房屋销售出现停滞或许只是暂时的，长远来看，在加拿大投资仍不失为一个选项，毕竟北上广深房价已经这么高了，为什么不给自己多一个选择呢。 |
