这个世界有一种人，当他们立了Flag，就一定要实现！ 有一位中国移民2006年在当时的移民论坛上发了一个帖子“我的梦想是在多伦多拥有20套CONDO（公寓）”。10多年前的论坛上英雄辈出，各种豪言壮语一笑而过。没有人真的相信他说的，大家只当是痴人说梦。 但是，这个世界就是有一种人，当他们立了Flag，就一定要实现。12年后，这个移民真的做到了，2018年的他在多伦多拥有整整20套公寓。 他是怎么做到的的？他的经验对于现在我们房地产投资又有什么启示？ 2006 – 梦想起航2006年一位名叫杨洪的35岁的地产经纪发了这么一个帖子“我的梦想是在多伦多拥有20套CONDO”。他提出每年花5万块首付，买一个价值20万崭新的期房condo, 一年一套，持续20年，出租它，让租客供房，然后从65岁开始，每年卖一套condo，就算condo不升值，相当于65岁后每年养老可以有20万养老钱.
10几年前的杨洪 他特别强调了以下三个步骤： 第一个步骤：为什么不买HOUSE（独栋屋）而选择CONDO（公寓楼）？ 在加拿大买房，CONDO和HOUSE是主要的选择项目。而其中，CONDO的投资有几个特点。
多伦多跑马径独栋豪宅 第一，它风险小。因为CONDO价格的变化幅度远远小于HOUSE。 第二，省心。在加拿大买崭新的CONDO，精装修厨房家电全包， 管理比较好，所有的东西都是新的不容易坏，少掉很多租客频频要求维修或者更换的麻烦。 第三，投资很稳定。不像HOUSE，房价变化更大。 第二个步骤：一年精选一套 为什么买20个CONDO？买一个就不叫投资了。我每年买一个CONDO，而且都是大的发展商的崭新的房子，这种期房在签合同的时候，只需要交2000元钱，30天内，如果是20万的房价的话，只需要付5％，就是1万块，然后在90天的时候再付1万，一年的时候，再付1万，然后快到交房的半年内再交1万，最后等到在交房的时候再付1万加上一些OCCUPANCY FEE。整个5万就清了。 而且期房的价格比CONDO建好之后再卖的价格一般要便宜一两万块。等于在交屋的时候，我就用5万块钱定下了一个22万的房子，净享2万块钱的升值。这就是40％的回报。我是一个投资人，不是投机者。我的目光没有盯着交房的时候赚那两万块钱，而是盯着以后的长线投资。这个周期可以长达10年、15年、25年。
多伦多国王公寓楼（ King Condos） 如何选CONDO的呢？这是几个原则： 第一，就是LOCATION（地段）。房子投资归根结底就是地段。我选的CONDO， 一定要在地铁线边上，交通十分方便，人流量大的地方，这也是CONDO之所以吸引人的关键所在。 第二，CONDO还要选户型。要选择便于放租的。一室一厅是比较好的选择。太大的 CONDO不好租。 第三，有楼层的讲究。楼层不能太高，因为新房，发展商在卖的时候，每高一 层要加好几千块钱！越高越贵。而做出租用，高楼层和低楼层是一个价位。所以说， 做出租就不要买高层。因为租房的人通常不重视景观，而更重视交通的便利。 第四，发展商的选择。发展商的好坏直接影响到这个CONDO的管理水平，涉及到 房子装修及配套设施的好坏。毕竟是期房，你买房的时候看不到楼房的具体情况， 所以找一个口碑好的发展商更靠谱。 第五，价格。买CONDO之前，要了解周边租金和售价的比例是否合理，不要担心价钱贵， 虽然有的CONDO不便宜，但是租金更诱人；有的CONDO虽然便宜，但是有可能租不上价， 反而不是一个好投资。 第三个步骤：25年后一年卖一套 我的这个梦想，是到了60岁的时候，一年卖一套。我现在35岁，到我60岁，第一套房的MORTGAGE就付完了，然后我就把房卖掉。以后依次类推，那么我一年的收入就是20万(假设房价一点都没有涨)。那时候我已经付完了所有的MORGAGE，都是别人帮我付的。也就是说我这20套房子，是在给我自己养老。每年20万是我的养老金。而我每年的投资是多少？是5万。 很多人会认为这种投资回报太慢。是的，确实慢，但是它看的见、摸的着、风险最小，尤其适合保守谨慎的人。 这种投资理念适合什么样的人呢？ 首先，是那些想在加拿大长期居住的人；其次，收入不错、想投资但不急功近利的人；最后，是那些讲究生活品质、比较保守、比较低调的人。说白了，就是那种向往在悠哉游哉中就把钱给赚了的人。 2018 – 成功回首“在多伦多，很多人知道我是一个老房东。 但是不一定知道我更是一个快乐的房东。” 弹指12年，当年的愣头青摇身一变快乐的老房东。 在多伦多房价冲天的黄金年代，拥有20套房的Condo哥妥妥的就是人生赢家。2018年底，作为一个胜利的回首者，杨洪又发了一个帖子“一个老房东的快乐分享”，大方地分享了他投资成功的秘密。 “我不够聪明，无法预见短期的未来！我不知道在短期（3-5年）的未来市场中，房价是涨还是跌。但我坚信，多伦多的房地产市场长期预期一定向好。由于未来通货膨胀预期 + 加拿大国家的移民政策 + 多伦多这个城市在加拿大的地位，这个地方的房价长期趋势是上涨的。 基于这个前提，我要找到一种投资能够实现：房价短期的上涨和下跌都会让我快乐！换句话说，我投资的物业，即使在我买下来的那一天开始就跌价，我还能快乐地面对，愉快地接受！ 首先，房价涨了，我难受不起来；房价跌了，很多人不买房子，就只能租房子，房租暴涨，我就更开心了。真心觉得：在多伦多做个房东真好！ 聪明的人往往头脑反应快，会赚快钱，比如炒楼花、做Flipping House (就是把老房子买过来翻新后再卖) 之类的。我自知比较愚笨。我就喜欢买Condo，长期持有，老老实实做房东。前提是租金能够完全覆盖这个房子的所有开销：地税、管理费、贷款的本金和利息，并略有盈余。 还有很多聪明的人说：Condo有管理费，就是浪费钱，不能投资。我不这么看。 如果在地段好的地方我投资一个性价比好，租售比合理的小Condo，能够很容易地租出去。去掉管理费、地税、和贷款的利息，我的投资仅租金回报这部分每年有6-8%的稳定收益（收房后的头三年）。再过三年五载，仅租金回报率可以进一步达到10%以上。比起在偏远的地方买个大地块的小独立房/半独立房出租的投资来说，这笔帐只能是我这个比较憨傻之人才能算得过来了。
一室一厅的房子一般最好出租 我不光愚笨，而且还胆小怕事，我最怕和不讲道理的租客打交道，更怕有人欠租。我当然了解那些偏远的地方房价便宜。但是，没有太多的工作机会，各种容易惹麻烦的租客就比较多。喜欢欠租和不讲道理的租客，通常就是喜欢在偏远的地方找房子，一是租金便宜， 二是他们也知道在这些偏远的地方房东不好找租客。 鉴于我的胆小怕事，没有办法，我就只能选那些地段好的，人流量大的小 Condo来投资。我很幸运，碰到的全是收入、及人品修养相对好一点的高素质租客。 2019 – 未来展望2019年对多伦多 Condo的投资面临的最大挑战就是快速上涨的价格。有些人买Condo是用来自住的。就像很多女孩子愿意花几千、甚至上万块买个爱马仕包；他们看中的是，高端Condo的黄金地点和高档装修，而不是价格和升值潜力。
明星们的最爱 -- 爱马仕包包 但是，作为投资者，要做一个开心房东要有一个先决条件：那就是你投资的房子一定得租得出去，而且租金收入一定得完全符合要求的租售比。 一个月租金只有$2000的Condo，要花将近70万去买。如果碰到这种租售比，还硬说这是好的投资，那只能说这位投资人数学不及格。 现在新的期房Condo的价格涨的太快， 太离谱。 这个也不能完全怪开发商贪心。没有利润，他们为啥给你盖房子。2018年多伦多新房价格快速上涨的最主要原因是： · 1. 政府规费上涨； · 2. 建筑材料成本上涨； · 3. 建筑人工成本上涨；（前几年还有一个因素是土地成本上涨，2018年由于政府的宏观调控，土地成本上涨并没有其他几个因素影响大）。 明白这些以后， 我们也要清楚自己的位置：做房东就是要图利。没有必要去接手由于太多人为因素造成的房价过高的期房。 那2019年大家还有没有机会入手了呢？ 当然还有机会。例如，在目前多伦多的市中心(Down Town) 大部分新开售的期房项目一个赛一个的高价的情况下， 2019年，一定要在市中心买Condo自住或投资的话，建议看看现房吧。一个价格70万的一室一厅的Condo期房，在面积、地段差不多的条件下，你可能不到60万可以买到现房。这十几万将近二十万的价差就是你未来几年的利润保底！ 加拿大的多伦多不同于中国的北京上海，更不同于世界上其他任何一个国家的城市。加拿大由于其固有的政治体系，以及整个国家的保守政策，任何出现的地产泡沫，都会调整，那个专打出头鸟的枪随时会在那里出现。
加拿大第一大、北美第四大城市 -- 多伦多 2017年4月20号出台的海外买家炒房税及2017年12月开始的严控房屋贷款的去杠杆政策就是一下子打掉独立房狂涨势头的两把枪。照此预测，2019年，刚刚经历一轮价格狂涨的Condo也有可能会挨枪子儿。未雨绸缪的最好办法就是好好控制投资的购入价，看看租售比和性价比。只要鸟不出头，啥枪都打不到你。 房子和股票完全不一样。大的市场趋势变化受到不同因素的影响，归根结底就是供求关系决定价格的走向。在多伦多的房地产市场，需要看重的是实际的每套房子的情况，甚至是每套房子后面的故事。 过去的十几年里，不是每个地方的Condo投资都会有好的回报。真正能够符合租售比和性价比的房子不会超过市面上房子的20%。如何找到那些占比不到20%、符合条件的好房子呢？ 首先，布局很重要。挖掘现在还没有火而以后会很火的那些区域，提前开始布局。就像十几年前，我的大部分Condo投资集中火力在多伦多市中心的最核心区域。那个时候，人们都说我傻，投到不该投资的地方。现在是个啥情况，就不多说了。 其次需要说明的是，本文的分析只适用于加拿大多伦多这个城市。不适合中国的北京上海等大城市，因为这些大城市的房价已经完全不在合理的租售比的范畴，在这些城市做房东不会比做房客开心。 与此同时，本文提出的分析方法千万不能用在北美广漠土地上的众多中小城镇。因为，大部分这些地方，人口数量长期不增长。你做房东做得再爽，最终房价就是不涨。没有增值希望的投资，不会有一个开心的结局。 |
