近年来的加拿大房价刺激到多数房产投资人的痛点，每年都有人吹捧多伦多和温哥华的房产神话。 例如，在过去20年间，温哥华的房价上涨速度比纽约高了207%； 多伦多更是如此，从1996年到2018年每年都最少保持着12.7%的上涨幅度，从平均房价19.8万一直上涨到2017年的82.8万，尽管2018年下跌了少许，但仍然保持着强劲的增长态势。
多伦多1973年—2018年的房价变化 图源：加拿大房大师 放眼全球，温哥华和多伦多房价都比较高。据2018年住房可承担性排行榜来看，温哥华位居第二，多伦多位居第八，十分恐怖。
然而，目前仍有许多权威机构看好这两个地方，例如普华永道曾在去年9月宣称，温哥华依旧是加拿大最值得投资的房产市场（多伦多第二），其对此解释主要有以下四点： 房产空置率低； 独立屋房价回调； 海外买家下降； 市场的长期趋势并没有改变。 加拿大看上去十分完美，但他它值得买吗？想要明白这一点，我们首先要问，加拿大房产为什么会在过去这么多年里热度不减。 一、加拿大房产是如何被神话的？ 加拿大的房产市场主要集中于温哥华和多伦多，其中以温哥华为典型。 温哥华市是加拿大卑诗省平原地区一沿岸城市，这是一座具有“层次感”的城市，其背靠雪山，面朝大海，气候温润，风景秀丽。 受到山地影响，温哥华市的面积扩张受限，仅有东西两个区，这里的房屋供给也是相对有限，是天然的卖方市场。
严格意义的温哥华市和大温哥华区 由于温哥华市区域面积太小，因此国际上一般意义的“温哥华”其实指的是“大温哥华区”，大温由21个市、一个选区和一个原住民区组成。 许多房产商说“温哥华”指的便是大温地区，但他们却用温哥华市的便利来套在大温地区上，这也就是为什么他们每年都声称温哥华房屋紧俏，但每年都房源充足的原因。
2015—2018年大温哥华售出的房屋数量与总库存的关系 除去土地资源有限，以及挂羊头卖狗肉的行为以外，还有三个原因推动了近几年加拿大房价的上涨。 第一，加拿大不断引进外来移民，推动了房价的不停上涨。 2011年至2016年，加拿大移民人数达110余万。2016年，加拿大政府又宣布要在接下来三年内增加移民100万；2019年底，特鲁多再下达工作要求，希望在未来3年内继续引入超过105万新移民…… 尽管加拿大地广人稀，看似能容纳这么多的移民，但能居住的地方十分有限，这就造成了所有移民都会涌向固定几座城市，使得本来就供不应求的房产需求呈现爆炸性上涨。
2006年加拿大人口密度图，黑色代表没有人口密度的地方
北美夜间灯光图 第二，加拿大基准利率的低水平，刺激了购房需求。 2019年，迫于政府债券利率下跌，加拿大再次下调利率，以刺激GDP的增幅，这也说明近几年加拿大经济的发展困局——想要刺激经济发展，就要降低利率，而利率一降低，又要推动房产泡沫的继续膨胀。 第三，汇率的调整使华人更为关注加拿大房产市场。 加拿大是国外华人比例最高的地方，也是香港移民的最爱。随着人民币的升值，购买加拿大房产似乎能有效提高收益率。 2001年，人民币兑加币汇率为5.8：1，如今仅为5.06：1，这无疑也会刺激华人在此投资买房。
在这种情况下，瑞银曾将温哥华和多伦多列为全球房产泡沫最严重的城市。如此高房价也让许多加拿大人头疼不已，北美人的习俗是孩童长大了需分房而睡，以享受独立的自由空间。 但在2019年，加拿大家庭的债务和收入比已达170%！堪称恐怖。 此外，世界银行，IMF等经济组织大多在2010年就对加拿大亮了红牌，然而直到现在加拿大的房价还是没得到抑制，渥太华和蒙特利尔房价上涨速度甚至加快了。
2004—2018年加拿大中产阶级的家庭负担 值得注意的是，加拿大近年来的经济表现并不显著。近五年的加拿大GDP增长率仅维持在2%左右，远低于房价上涨速度（每年6%的上涨水位）。 加拿大统计局在2月初宣布，加拿大2019年第四季度经济表现为近四年来最糟，经济环比年率仅增长0.3%。
2001—2019加拿大房价涨幅 图源：加拿大房地产周刊 很明显，目前的加拿大房产，就像16世纪的荷兰郁金香，明眼人都能看得出来这个泡沫即将越变越大，似乎只需一股外力就可以将泡沫彻底捅破。 而笔者认为，这次危及全球的疫情，或将使加拿大房产经历一次过山车。 二、疫情对加拿大的影响有多大？ 为了应对疫情给加拿大经济带来的负面震荡，加拿大央行不断下调利率至0.75%，目前已达历史最低水平，这一政策很快引来的人们的房源哄抢。 大多伦多地区的房源从上市到出售仅需14天，大温哥华则是36天。恐惧消费引导了人们对一切事物的哄抢，房地产也同样如此。 有媒体可能会将2003年的SARS事件和今年的疫情进行比对，认为加拿大GDP和房产不会受此影响，并以1月份加拿大房价再次上涨为例，表明加拿大房产市场不会受到疫情影响，但事实或许并非如此。 首先，加拿大对SARS和当下疫情的反应十分不同。 03年非典爆发时，加拿大卫生部官员采取了严格的防疫制度，甚至不鼓励人们之间的相互握手。而如今的加拿大的反应则显得相对迟缓，从拒绝病毒检测到特鲁多夫人感染，显然，他们严重低估了疫情。 据英媒报道，早在2002年，加拿大就开始囤积口罩来应对SARS，然而近几年加拿大放松了对危机事件的准备，在非典后囤积的口罩都已过期，这不仅要让我们对这次加拿大的表现打出一个问号。 其次，这次疫情与以往不同。 由于对疫情的恐慌，美股暴跌，触发了罕见熔断，3万亿美元市值瞬间蒸发，这是非典所没有的影响。 这次恐慌也带来加拿大房产市场的罕见增长，1月份加拿大房产销售量增加15.4%，二月又增长14.8%，加拿大房价也跟着上涨了15.7%，明眼人都看得出，这次异常的增长，恐怕是房产商们最后的狂欢了。
值得注意的是，17世纪的郁金香事件也同样如此！仅仅一个月时间，郁金香球茎就从64盾飙升至1668盾，而在短短两天后，郁金香球茎又暴跌至0.15盾！ 历史上的教训，我们不能忘记，这次加拿大房价的突然飙升，或许会成为郁金香事件的翻版。
值得注意的是，加拿大房产税也在不停增加，这无疑会推动房产泡沫的破灭。温哥华市议会在2019年11月通过预算，将在2020年的房产税平均上调7%，使本来就高的税率看上去更为恐怖。 从这里我们也可以看到加拿大的一个套路，一面降低利率，推动更多的房子出售，另一方面又增加房产税，间接增加税收。 不管怎么说，目前加拿大的城市，早在2018年就处于全球资产泡沫的顶峰。这次疫情的恐慌，又会加速泡沫的破裂。加拿大房产泡沫，或许将要被捅破了！ |
