2019想在海外置业?先了解一下温哥华买房的十条真诚建议(下)

2020-8-11 02:33| 发布者: anpopocom| 查看: 100| 评论: 0

摘要: 前天,泽俊写完前四条建议,得到了很多热情洋溢的反馈,看到自己的建议对老铁们有帮助,挺受鼓舞。今天,接着把在温哥华买房子的剩下六条建议一竿子杵到底,全部原创干货,赶紧收了。5. 买新房还是二手房在国内,大 ...

前天,泽俊写完前四条建议,得到了很多热情洋溢的反馈,看到自己的建议对老铁们有帮助,挺受鼓舞。今天,接着把在温哥华买房子的剩下六条建议一竿子杵到底,全部原创干货,赶紧收了。

5. 买新房还是二手房


在国内,大家买房子都喜欢买新的,对二手房不是特别待见,有的人“心理洁癖”,不愿意用别人二手的,宁可买毛坯、自己全新装修。所以,有些新移民刚来温哥华,会比较倾向于买新房。可是在温哥华,房地产市场上交易的,95%以上是二手房,观念需要做点转变

2019想在海外置业?先了解一下温哥华买房的十条真诚建议(下)

新房还是二手房,买哪个更好?好纠结!


其实,温哥华二手房的概念,与国内有较大的差别。国内很多二手房,尤其是出租过的,硬装陈旧、软装欠缺、电器老化,大部分需要重新装修才能入住。但在温哥华,很多卖家在挂牌之前,都会对房子从内到外进行一次翻修、装饰,包括翻新屋顶、重刷墙面、清洗地毯、修缮电器(冰箱、灶台、烤箱、洗碗机、洗衣机等),对于家里的暖风系统、热水系统也会进行排查,确保锅炉和热水器工作良好。而且,有些15年、20年的二手房,用的建筑材料更实在。比如,现在建房的木材直径普遍是4公分,而很多老房子是6公分。再比如,有些旧房用厚实木或瓦片做屋顶,现在新房多用油毛毡做屋顶。

加拿大人对自己的房子是很有感情的,很多西人家里客厅的墙上,挂满了夫妻从相识、结婚到年迈的留影,还有孩子们从出生、上大学、一直到工作的照片,房子记录了整个家庭的成长轨迹和生活点滴。在挂牌卖出去的时候,主人都会把房子收拾的干干净净,也希望新的主人能像他们一样爱这个房子。所以,在温哥华挑一个二手房,实际上也是一次谈恋爱的过程,你看房后的感受,也会通过经纪传递到卖家耳朵里,如果你和房子主人的品味很投合,那么成交的几率就会大大提高。

6. 避免凶宅和大麻屋


在温哥华,如果你相中了一个房子,位置佳、户型好、陈设新,看上去“十全十美”,没有任何硬伤,但挂牌价格却非常便宜,你就要小心了,这个房子可能存在隐藏的问题,要引起注意。比如说,这个房子曾经是凶宅或者大麻屋。温哥华的房地产市场,除了在2018年略显低迷,其实一直都是“卖家市场”(即供不应求,“买家市场”指供过于求),正常来说,价格一定不会低得离谱。

关于凶宅,不仅华人不喜欢,老外其实也非常忌讳,这种发生过凶杀案的房子,对大部分人都会产生心理上的压力。有人说,我不care(不在乎),可是等你要卖掉房子的时候,其他人会care。在加拿大,没有任何法律规定地产经纪一定要告知买家,房子是否曾经发生过凶杀案。所以,为了避免买到凶宅,只能靠自己去查询,泽俊本人用过一个专门查凶宅的网站(housecreep),在网站上输入房子的地址,马上就可以查到这个房子是否有凶案历史,一目了然。

如果说买到凶宅的概率低、就如同中了彩票一样,那么买到大麻屋的概率就真的没那么低了。“大麻屋”顾名思义,就是曾被拿来种大麻的房子,一般是环境安静、空间大的房子。植物要长得好,须配合必要的生长条件,包括光照、温度、水分和养分等。在室内种植大麻必须有理想的温室环境,大麻种植者通常会对房子做内部修整,包括改造供电系统、照明系统、灌溉系统等。灌溉用水在高温照射下,散发的热气,会产生充足的水蒸气,极容易导致霉菌的滋生,尤其是墙壁、天花、地下室、阁楼容易发霉甚至腐烂。据统计,有五万户大麻屋散落在加拿大各处。如果买到大麻屋,必须做全面修缮(清创、除湿、除霉),花费3-5万加元不等。

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警惕大麻屋,否则损失惨重


加拿大法律规定,卖家在出售房屋之前,如果房子里种植过大麻,必须提前向警局报备,查封、修缮、重新排查后,才能挂牌出售。可是有些大麻屋主隐瞒实情,就会让一些不了解真相的“朝阳群众”上当受骗。

如何避免买到大麻屋?首先是让经纪帮你调取房屋的历史用电量,大麻屋的用电量是普通家庭的3-4倍,每个月五六百加币的电费肯定不正常。然后,在屋里,你仔细观察一下,看看墙壁是否因湿度高而变形,显得凹凸不平。另外,家里湿度过高,阁楼最为明显(阁楼为全屋排湿出口),如果阁楼木头表面颜色变深,已有菌斑或大面积发黑、发霉,而且带有不寻常气味,就要提高警觉了。

7. 请验屋师帮你把关


刚才说了大麻屋的判断方法,其实,有经验的验屋师,是能够帮你找出大麻屋的蛛丝马迹的。在你和卖家谈妥价格、下单后,在交定金前,你会有一周的窗口请验屋师帮你对房子进行一次全方位、立体式的排查。包括屋顶、通风、保温、外墙、地基、门窗、水电、壁炉、电器等,尤其是,房子是否漏水或是否曾经漏过,锅炉、屋顶能保证再用多少年,等等。

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让专业的验屋师帮你把把关


记得2016、2017年,温哥华房市火爆的时候,一间学区独立屋刚挂牌出售,就会有十几个买家来抢offer(合同),加价是肯定的,更离谱的是,在offer里明确说明自己放弃验房、无条件接受所有合同内容,这样才有机会被卖家选中。不验屋,是相当危险的,任何问题在交易完成后才被发现,卖家在大部分情况下是不用负法律责任的,就算你找卖家打官司,也是劳命伤财,不值得。

我有位朋友James,就是前年抢房大战的时候凑的热闹,他抢到了、但放弃验房,结果搬进去后发现,主卧屋顶渗水、次卫下水不畅、厨房洗碗机和碎骨机是坏的、锅炉寿命已尽必须更换......你说闹不闹心?所以,市场行情火爆的时候,头脑发热,容易犯低级错误,反而市场冷清的时候,可以慢慢挑、仔细选,让验屋师把个关,从容的给自己找个满意的好房子。

8. 户型不一定非要坐北朝南


华人喜欢买坐北朝南的房子,有一定道理,无论是风水角度、还是日照角度,在国内,坐北朝南都是不二选择。温哥华的情况有所不同,温哥华属于温带海洋性气候,冬天雨季较长,从每年9月持续到第二年4月,阴雨连绵的日子,坐南北向的房子,冬季会感到有点阴冷

在温哥华,好的学区寸土寸金,建的房子左右展开的不多,大部分房子是纵深延展,从房子的正面来看,门脸不大,特别是新建的房子,都是窄长形的,宽门脸的房子很稀缺。温哥华的房子,还有一个特点,车库大多建在正面,好多自带双车库的房子从前面看,就是双车库门旁边加一个入室正门。如果这样的房子坐北朝南,主层向阳的一面就是两车库,车库后面的家庭房也好、厨房餐厅也罢(家庭房、厨房餐厅是一家人活动最多的地方),一定是向北了,常年背阴而无阳光。一楼朝南的房间就一客厅,客厅的南面就一道门,既不采光、也不通透。而且,二楼的卧室必然有1-2间是窗户朝北的,也是常年无阳光。这样的房子住起来能舒服吗?

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温哥华房屋朝向大揭秘:选“东西向”


所以说, 拿国内的经验,到了温哥华就不一定管用了。泽俊强烈建议买“东西向”的房子,冬天不用受呼呼北风的摧残,夏天整间屋子的日照时间会更久,本身温哥华的夏天就不热,不用担心西晒,老外更喜欢有西晒的房子,多一些日照,家里不会发霉。尤其买独立屋,上午晒前院、下午晒后院,一整天前后院都有阳光,坐在摇椅上晒晒太阳很舒服。

9. 购房区域的选择


大温地区有20多个城市,到底买哪里比较好?温哥华西区当然是首选,是整个大温地区最热门的区域,其中Point Grey是最有代表性的社区(孟公主就住在这个社区)。目前市场比较淡,现在捡漏,应该能在500万加币内搞定一套2000平方英尺(大约185平米)的房子,这类房子在2年前,都在700-800万加币以上。实际上,这个价格,确实难住了大部分的工薪阶层,比较能接受的预算应该在200万加币以内,根据新移民政策,首付35%,贷款65%,现金需求大约是70万加币。基于这个预算,泽俊会推荐以下3个区域。

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Point Grey社区正在出售的一套430万的房子,5房6卫,约300平米


第一个推荐,是近几年华人比较喜欢的南素里、白石区域,这个区最大的特点是环抱大海、安静舒适、学校排名佳、接壤美国,很多名人(例如小刚导演)都选择在这个区安家落户。200万加币可以买到10年新3000平方英尺(大约280平米)的大宅,如果运气好,这个价格选到学区海景房,就更值了。

第二个推荐,是华人密集度相对较低,而房价仍处低洼的兰里区域。200万在兰里肯定是买豪宅了,兰里在未来10年会成为大温地区发展最快的地区之一,最新规划的轻轨也会修到兰里市中心。我认识好几个老外,把自己在温哥华的房子卖掉,然后用三分之一甚至四分之一的价钱,搬去兰里更大的房子。在兰里,很少看到华人面孔,如果你喜欢西人的社区文化,可以重点考虑兰里。

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兰里正在出售的一套190万的豪宅,8房8卫,约600平米


第三个推荐,是未来大温的第二个市中心,本拿比区域。本拿比有天然的地理优势,西边是温哥华,东边是高贵林,南边是列治文,北边是北温哥华,本拿比正好在中间,去到任何一个城市都是30分钟车程,非常便利。如果你关注了大温未来20年的市政规划,会发现本拿比是大温地区未来发展的重中之重。所以,有投资意向的,一定要提前布局,不要等着所有配套都成熟了再下手,到时候价格也不会那么美丽了。

10. 买房卖房税务相关问题


加拿大是重税之国,房屋交易时,有三项税需要买家支付,包括卑诗省商品服务税,地产转让税,海外买家税。

卑诗省商品服务税:按成交价格5%计算,购买新房需要缴纳,购买二手房则不需要。

地产转让税:其税率为成交价的阶梯式百分比,所有人都需要缴纳。
  • 0 - 20万为1%;
  • 20万 - 200万为2%;
  • 200万 - 300万为3%;
  • 300万以上为5%;

海外买家税:其税率为成交价格的20%,海外买家需要缴纳,本地永久居民或公民则不需要。

房屋交易后,每年还有另外三项税,地税,省级投机空置税,市级投机空置税。

地税:房屋交易时,需缴清当年的剩余地税,之后每年都要再交地税。目前温哥华的地税系数为$3.17,以每$1,000为计量单位,地税为房屋估值乘以系数。例如,一个200万的房子,其地税大致为:3.17*(2,000,000/1,000)=$6,340。

省级投机空置税:2019年,海外投资者需要每年缴2%;加拿大公民和永久居民,不是BC省居民需要缴1%;加拿大公民和永久居民,并且是BC省居民需要缴0.5%。特别注意:只要是合法出租,包括本地业主和海外业主,不管有几套房子在出租,都可以免缴省级投机空置税。

温哥华市空置税:除了省级空置税,温哥华市对一年内空置时间多达6个月或以上的房屋征收1%的空置税,包括本地业主和海外业主。(大温地区其他城市暂时没有市级投机空置税)

2019想在海外置业?先了解一下温哥华买房的十条真诚建议(下)

加拿大是重税国家,钱都被这个叫CRA的机构收走了


作为卖家,卖房子同样要交税,叫资产增值税。对于加拿大永久居民或公民来说,出售自住屋可以免交增值税。但是投资房或外国人卖家则必须为房产的增值部分纳税,资产增值税大约是房产增值部分的25%,例如,买入价50万,卖出价150万,增值100万,则需缴纳25万资产增值税。这只是概算,精确算法可以到税务局网站查询,税率会随着增值额度的升高而变化,也是阶梯比例递增的。

(以上所有税项,都有相应的减免政策,具体请查询税务局CRA官方网站)

好了,洋洋洒洒几千字,完全看下来,应该收获不小。有计划在温哥华置业的小伙伴,将这一篇和2019想在海外置业?先了解一下温哥华买房的十条真诚建议(上)结合起来一起看,信息量足够了,希望对大家有帮助。


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