| 2020年2月18日（昨天），加拿大财政部宣布从2020年4月6日开始，加拿大政府将更改有保险房贷的压力测试政策，使房贷申请人更容易获得贷款。 信号1：保险房贷的压力测试放宽 新的房贷压力测试利率将是：在借款人的合同利率，或有保险抵押贷款申请中的5年固定房贷利率每周的中位数中，取较高者，再加上2个百分点。 目前使用的压力测试利率是：在借款人的合同利率，或加拿大央行发布的5年基准利率中，取较高者。
图源：CBC 加拿大联邦政府表示，这一变化将使压力测试利率更能代表贷方提供的抵押贷款利率，也更合适目前的市场状况。 不过需要注意的是，首先受益于新政的是有贷款保险的申请者，根据规定，当购房者首付少于20％时，贷方就必须获得政府支持的按揭保险。按揭贷款必须遵守财政部长制定的保险规则，包括保险的最低合资格率；如果购房者首付超过20％，则不需要保险。 加拿大金融机构监管办公室（OSFI）表示，还在考虑对无保险抵押贷款申请也使用相同的新压力测试率。 早在2019年9月12日，在卑诗省维多利亚展开竞选活动的自由党特鲁多团队承诺，如若胜选，将出台新措施，对首次购房的加拿大民众提供帮助。 特鲁多承认，房价趋升、房屋数量不足，令加拿大年轻一代压力增加。特鲁多的竞选承诺包括，面向首次购房的加拿大公民推行激励措施，可提供最高10%的购房优惠；在多伦多、温哥华及维多利亚地区提升首次买房的贷款额度等。
金融机构监管办公室要求使用压力测试利率来审批房贷，是要用更高的利率来审查申请人的还款能力，从而减小贷款者在利率上升时违约的风险，同时也是为了冷却房市。行业普遍认为，该政策确实已经帮助冷却了房市。 目前的压力测试利率比较高，是因为加拿大大型银行的公布利率通常比实际提供的利率高很多。比如目前五大银行中，有4家公布的5年固定利率是5.19%，但实际提供的5年固定利率低于3%。 1、Scotia，2.84%。 2、BMO，2.84%。 3、TD，3.04%。 4、HSBC，2.49%。 CBC报导称，根据房贷利率比较网站RateHub.ca的数据，目前5年期固定房贷的平均利率是2.89%。按目前的压力测试政策，需要用5.19%的利率去检验贷款申请人的还款能力。如果使用新的压力测试政策，使用的利率是2.89%加上2个百分点，即4.89%，比现政策低了30个基点。
图源：CBC 按RateHub.ca联合创始人James Laird的解释，按旧规则计算的话，年收入为10万加元、首付10%的购房者，有资格以2.89%的利率获得贷款，可以买得起51万1千4百多元的房屋。如果按新规则计算，这名购房者可以购买52万6千6百多元的房子。 业内解读：政府在为市场松绑 温顶贷款总裁兼创始人许家齐先生（Elvis Hui）认为，加拿大央行如果维持目前的基准利率不变的话，4月6日之后的压力测试的确是变松了0.3% 左右。但是这个压力测试是针对所有购房者的，主要目的是用于计算贷款额度，所以对那些本地收入不够高，特别是首次购房的年轻人，影响较大。 当问起新政策对于华人购房者的影响，Elvis Hui 许家齐先生说：“虽然不是真正意义上的松绑，但的确会更真实地反应当下的市场状况，对于购房者来说肯定有影响，但是更多是对于市场整体和房价的影响。毕竟政府出台压力测试，根本目的不是阻碍大家进行房屋交易，而是从贷款上调控房地产市场，避免贷款违约及市场产生泡沫的风险。” 温顶贷款总裁兼创始人Elvis Hui 许家齐先生 对于很多购房者在犹豫要不要乘机抄底入市的问题，许家齐先生表示，从他作为贷款经纪这么多年经验来看，目前想要等房价继续下跌基本不太可能了，所以他建议想要等抄底再入手的朋友，和因刚需房要买房的，要尽快入市。他介绍说，自2020年开年以来，他们每周都特别忙，贷款申请的人非常多。整个市场的逻辑是这样的，经过一年多的价格下跌和市场冷淡，很多卖房的人，认为市场价格已经低于预期，所以不是急着卖房的人，都选择退出市场做旁观者。这就直接导致市场上现有的房屋库存减少，优质的房子也就更少。与他合作的不少地产经纪，已经开始享受mutiple offer，以及 cash offer的喜悦了，说明买房的人，话语权正在减弱，特别是对于优质的物业，更是如此。因为天气问题，夏天一直都是看房的好时机，所以很多卖家愿意在夏天出售自己的物业。但是对于买方来说，一年四季其实都应该随时关注。 龙美地产联合创始人Judy Dou认为，4月将施行的新的标准是“五年期固定保险抵押贷款利率每周中值，加上2个百分点”，这将使得一些贷款方较易通过压力测试，由此也更方便购入房产。同时，贷款额度会有相应上升。理论上，这是政府在为地产松绑，应当会提升楼市，因为更多的人能够负担起贷款，对市场是一个利好消息。我们期待这个消息对市场的影响，她目前感受到的是，更多刚需买家出现在市场，看房增多，成交增多，甚至竞价出现，不过整体市场价格仍趋平缓，还没有急于升。
龙美地产联合创始人Judy Dou 龙美地产合伙人Wendy Tian刚刚创造了大温地区今年的销售记录——今年第一个超过千万的豪宅交易就诞生在她手中，该豪宅最终售价为1378万，超出政府估价300万。她在接受温哥华头条采访时表示，其实经过近两三年的低谷，很多人态度已经比较现实，豪宅市场是一个特殊的群体，这个市场也是有刚需的，真正需要的人还是会买。今年从1月份到现在，500万以上的豪宅已经有9个成交目前在看房询价的人也不少，有套豪宅一礼拜有四十多组人来看房，这也是她能创造销售纪录的市场原因。 另外，由于新冠病毒的影响，原来一些准备回流的老移民，又重新考虑在加拿大生活，这一波人也产生了新的需求。另外香港移民再回流加拿大的情况也比较普遍，这部分人也加入到对加拿大地产的需求当中。 目前豪宅市场的情况是买家开始行动了，但市场上的存量不足。所以，她认为，豪宅市场今年会比2019年要好。
龙美地产合伙人Wendy Tian 她认为，此前的压力测试，主要限制的工薪阶层。而压力测试新政，将会让原来贷不到款的一批人得到进入市场的机会，也会促使一些原来能贷到款的人得到更多的资金，这部分人可能会将目光投向比以前房价更高的区域进行选择。对于卖家来说，压力测试会促使一观望的卖家放盘进入市场，这会缓和买卖双方的拉锯观望心态，进一步促进市场交易的活跃。 她总结说，新的压力测试的实施，将使新的房源增多，使买家的购买力增强，对于2020年的市场来说，是一个喜讯。她也希望政府部门能进一步放宽压力测试，让更多的人买得起房子。 地产橘团队Team Leader Oscar老曲在接受温哥华头条记者采访时表示，新的房贷压力测试对于温哥华高端地产市场来说，暂时没有太大的刺激作用，但是政府确实给市场释放了利好的信息，老曲认为政府会继续追踪市场的变化，也许在将来还会慢慢放开的可能性极大，可以预见刚需将进一步启动。
地产橘团队Team Leader Oscar老曲 信号2：移民人口迎来50年来最大增长 巨大刚需即将释放 2019年底一份加拿大统计局报告显示，截至2019年10月1日，加国人口总数已达到37,797,496人，比7月增加了208,234人。这是加国首次出现超过20万人的季度增幅。统计局指出，过往从未见过如此大的季度人口增幅。如果从各省的情况看，BC省的人口增长比例最高，增加了0.7个百分点，总数达到510万5576人。安大略省增加0.6个百分点，总人口达到1465万9616人。 第三季度人口统计中另一个突出的数据是，尽管阿尔伯塔省经济状况仍然持续低迷，但迁入该省的人数却达到新高，仅在在第三季度接受了大量新移民，总人数达14,237人。加上连续5个季度的省际人口流动正增长，带动了阿尔伯塔省今年第三季度的总体人口增长，总人口增加了24,270人，增长率达到了全国平均水准，即0.6％，这直接带动了该省的房地产市场从低迷走向正向。 此前的的另一项加拿大统计局数据显示，截至2019年7月1日，加拿大人口比2018年7月1日增加53.15万人，相当于每分钟增加一个人。
图源：CBC 该项数据显示，加拿大的增长率在很大程度上归因于永久和临时移民。在2018年7月至2019年7月之间，加国接纳了313,580名移民，这这是加国历史上接纳移民数量最多的年份之一，其中非永久居民则有近17万，是历来最多的一年，主要是持学生或工作签证。近些年来，由于移民数量强劲增长，加拿大人口的增长率按年达1.4%，远超美国和英国的0.6%，在七大工业国(G7)中称冠，这也是加拿大30年里人口增速最快的时候。 BC省的人口持续增长也领先全国，据BC省统计局2019年人口数据，去年BC省人口增加了7万多人，截至2019年7月1日达到5,071,336人， 这比2018年增长了1.7%，也就是近20万人。 在BC省人口增长最快的前10个社区中，有一半位于温哥华岛。另外5个分别是惠斯勒(391人，占2.9%)、素里(16,382人，占2.9%)、奇利瓦克(2,387人，占2.6%)、新西敏(1,631人，占2.1%)和梅里特(156人，占2.1%)。 其中素里市是其中人口增长最多的城市，是BC省单个社区居民人数同比增幅最大的一次。 人口增加的直接作用，就是加拿大房价开始上涨。 2020年1月30日，加拿大统计局最新住宅物业价格指数（RPPI）显示，全国6个主要城市房价上涨，各类房屋类型中，二手共管公寓房价涨幅最大，新公寓房价下跌。 RPPI跟踪的6大城市分别为蒙特利尔、渥太华、多伦多、卡尔加里、温哥华和维多利亚。数据显示，去年4季度，6大城市综合房价指数按季涨0.6%，按年涨1.6%。其中加东房价涨幅较大，加西房价涨幅小，渥太华房价涨幅最大。就连一直卡尔加里的卡尔加里都出现上涨，说明被抑制的技术移民刚需正在进入最底端的市场。 去年的一项调查显示，只有9%新移民抵步后会立即置业，72%都会先租房，8成新移民并在抵步后3年内置业。除了因为居住需要外，86%新移民认为，购房还是一项不错的投资。尽管如此，新移民拥有物业的比率只有32%。当中半数会选择购买独立屋(51%)，其次是公寓(18%)、城市屋(15%)、半独立屋(13%)。新移民买家当中，有75％带同储蓄或现金移民来加，并用作支付置业所需。 预计未来5年，新移民会在BC省购买房屋会超过9万套。而若以2019年涌出BC省的人口7万多人计算，5年内将增加至少35万人，以平均三个人为一个家庭计，这部分刚需则至少需要12万套左右房屋， 这股巨大的刚需，加上BC省本地自2016年8月政府开始推出陆续推出外国买国税、提高房贷压力测试打压房地产投资以来被抑制的刚需，未来5年将迎来房地产刚需的一个爆发期。 房地产市场启动路线 温哥华头条特约评论员风满山认为，加拿大房地产市场几年来在低谷徘徊，带有明显的“政策市场”特征，是政府为打压房价而推出的抑制政策的产物，随着世界经济走向不确定性，尤其是美国这个“带头大哥”对加拿大的种种盘压，导致加拿大经济发展的不确定性因素增加，再加上最近的新冠疫情对全球经济的影响，合理、适时、适度启动房地产市场，已经成为加拿大政府的必然选项。 实质上，房地产行业是加拿大经济发展的重要领域，据2016年的统计显示，2016年房地产买卖及租赁市场占加拿大总体GDP的约13%，建筑行业约为7%。这两项加起来占了全部GDP的1/5.制造业也有超过10%的贡献，而其中有多少是与房地产相关材料有关的呢？当一个国家有超过20%的GDP都集中在一个产业的时候，要想保证良性的经济发展，正确的市场引导就必不可少。此次放宽房贷压力，正是政府决定从政策层面启动房地产的强烈信号。 风满山相信，可以预见的房地产市场启动路线，将是沿着底层刚需首先启动（主要城市公寓、周边城市屋），接着带动中端地产（主要城市城市屋、周边城市独立屋），最后夯实高端地产（主要城市独立屋、豪宅市场）增长基础的方向发展。 图源：CBC 信源：CBC |
