这是加拿大房地产市场启动的强烈信号

2020-8-14 15:11| 发布者: anpopocom| 查看: 79| 评论: 0

摘要: 2020年2月18日(昨天),加拿大财政部宣布从2020年4月6日开始,加拿大政府将更改有保险房贷的压力测试政策,使房贷申请人更容易获得贷款。信号1:保险房贷的压力测试放宽新的房贷压力测试利率将是:在借款人的合同利 ...
2020年2月18日(昨天),加拿大财政部宣布从2020年4月6日开始,加拿大政府将更改有保险房贷的压力测试政策,使房贷申请人更容易获得贷款。

信号1:保险房贷的压力测试放宽

新的房贷压力测试利率将是:在借款人的合同利率,或有保险抵押贷款申请中的5年固定房贷利率每周的中位数中,取较高者,再加上2个百分点。

目前使用的压力测试利率是:在借款人的合同利率,或加拿大央行发布的5年基准利率中,取较高者。


这是加拿大房地产市场启动的强烈信号

图源:CBC


加拿大联邦政府表示,这一变化将使压力测试利率更能代表贷方提供的抵押贷款利率,也更合适目前的市场状况。

不过需要注意的是,首先受益于新政的是有贷款保险的申请者,根据规定,当购房者首付少于20%时,贷方就必须获得政府支持的按揭保险。按揭贷款必须遵守财政部长制定的保险规则,包括保险的最低合资格率;如果购房者首付超过20%,则不需要保险。

加拿大金融机构监管办公室(OSFI)表示,还在考虑对无保险抵押贷款申请也使用相同的新压力测试率。

早在2019年9月12日,在卑诗省维多利亚展开竞选活动的自由党特鲁多团队承诺,如若胜选,将出台新措施,对首次购房的加拿大民众提供帮助。

特鲁多承认,房价趋升、房屋数量不足,令加拿大年轻一代压力增加。特鲁多的竞选承诺包括,面向首次购房的加拿大公民推行激励措施,可提供最高10%的购房优惠;在多伦多、温哥华及维多利亚地区提升首次买房的贷款额度等。


这是加拿大房地产市场启动的强烈信号


这是加拿大房地产市场启动的强烈信号


金融机构监管办公室要求使用压力测试利率来审批房贷,是要用更高的利率来审查申请人的还款能力,从而减小贷款者在利率上升时违约的风险,同时也是为了冷却房市。行业普遍认为,该政策确实已经帮助冷却了房市。

目前的压力测试利率比较高,是因为加拿大大型银行的公布利率通常比实际提供的利率高很多。比如目前五大银行中,有4家公布的5年固定利率是5.19%,但实际提供的5年固定利率低于3%。

1、Scotia,2.84%。

2、BMO,2.84%。

3、TD,3.04%。

4、HSBC,2.49%。

CBC报导称,根据房贷利率比较网站RateHub.ca的数据,目前5年期固定房贷的平均利率是2.89%。按目前的压力测试政策,需要用5.19%的利率去检验贷款申请人的还款能力。如果使用新的压力测试政策,使用的利率是2.89%加上2个百分点,即4.89%,比现政策低了30个基点。


这是加拿大房地产市场启动的强烈信号

图源:CBC


按RateHub.ca联合创始人James Laird的解释,按旧规则计算的话,年收入为10万加元、首付10%的购房者,有资格以2.89%的利率获得贷款,可以买得起51万1千4百多元的房屋。如果按新规则计算,这名购房者可以购买52万6千6百多元的房子。

业内解读:政府在为市场松绑

温顶贷款总裁兼创始人许家齐先生(Elvis Hui)认为,加拿大央行如果维持目前的基准利率不变的话,4月6日之后的压力测试的确是变松了0.3% 左右。但是这个压力测试是针对所有购房者的,主要目的是用于计算贷款额度,所以对那些本地收入不够高,特别是首次购房的年轻人,影响较大。

当问起新政策对于华人购房者的影响,Elvis Hui 许家齐先生说:“虽然不是真正意义上的松绑,但的确会更真实地反应当下的市场状况,对于购房者来说肯定有影响,但是更多是对于市场整体和房价的影响。毕竟政府出台压力测试,根本目的不是阻碍大家进行房屋交易,而是从贷款上调控房地产市场,避免贷款违约及市场产生泡沫的风险。”


这是加拿大房地产市场启动的强烈信号

温顶贷款总裁兼创始人Elvis Hui 许家齐先生


对于很多购房者在犹豫要不要乘机抄底入市的问题,许家齐先生表示,从他作为贷款经纪这么多年经验来看,目前想要等房价继续下跌基本不太可能了,所以他建议想要等抄底再入手的朋友,和因刚需房要买房的,要尽快入市。他介绍说,自2020年开年以来,他们每周都特别忙,贷款申请的人非常多。整个市场的逻辑是这样的,经过一年多的价格下跌和市场冷淡,很多卖房的人,认为市场价格已经低于预期,所以不是急着卖房的人,都选择退出市场做旁观者。这就直接导致市场上现有的房屋库存减少,优质的房子也就更少。与他合作的不少地产经纪,已经开始享受mutiple offer,以及 cash offer的喜悦了,说明买房的人,话语权正在减弱,特别是对于优质的物业,更是如此。因为天气问题,夏天一直都是看房的好时机,所以很多卖家愿意在夏天出售自己的物业。但是对于买方来说,一年四季其实都应该随时关注。

龙美地产联合创始人Judy Dou认为,4月将施行的新的标准是“五年期固定保险抵押贷款利率每周中值,加上2个百分点”,这将使得一些贷款方较易通过压力测试,由此也更方便购入房产。同时,贷款额度会有相应上升。理论上,这是政府在为地产松绑,应当会提升楼市,因为更多的人能够负担起贷款,对市场是一个利好消息。我们期待这个消息对市场的影响,她目前感受到的是,更多刚需买家出现在市场,看房增多,成交增多,甚至竞价出现,不过整体市场价格仍趋平缓,还没有急于升。


这是加拿大房地产市场启动的强烈信号

龙美地产联合创始人Judy Dou


龙美地产合伙人Wendy Tian刚刚创造了大温地区今年的销售记录——今年第一个超过千万的豪宅交易就诞生在她手中,该豪宅最终售价为1378万,超出政府估价300万。她在接受温哥华头条采访时表示,其实经过近两三年的低谷,很多人态度已经比较现实,豪宅市场是一个特殊的群体,这个市场也是有刚需的,真正需要的人还是会买。今年从1月份到现在,500万以上的豪宅已经有9个成交目前在看房询价的人也不少,有套豪宅一礼拜有四十多组人来看房,这也是她能创造销售纪录的市场原因。

另外,由于新冠病毒的影响,原来一些准备回流的老移民,又重新考虑在加拿大生活,这一波人也产生了新的需求。另外香港移民再回流加拿大的情况也比较普遍,这部分人也加入到对加拿大地产的需求当中。

目前豪宅市场的情况是买家开始行动了,但市场上的存量不足。所以,她认为,豪宅市场今年会比2019年要好。


这是加拿大房地产市场启动的强烈信号

龙美地产合伙人Wendy Tian


她认为,此前的压力测试,主要限制的工薪阶层。而压力测试新政,将会让原来贷不到款的一批人得到进入市场的机会,也会促使一些原来能贷到款的人得到更多的资金,这部分人可能会将目光投向比以前房价更高的区域进行选择。对于卖家来说,压力测试会促使一观望的卖家放盘进入市场,这会缓和买卖双方的拉锯观望心态,进一步促进市场交易的活跃。

她总结说,新的压力测试的实施,将使新的房源增多,使买家的购买力增强,对于2020年的市场来说,是一个喜讯。她也希望政府部门能进一步放宽压力测试,让更多的人买得起房子。

地产橘团队Team Leader Oscar老曲在接受温哥华头条记者采访时表示,新的房贷压力测试对于温哥华高端地产市场来说,暂时没有太大的刺激作用,但是政府确实给市场释放了利好的信息,老曲认为政府会继续追踪市场的变化,也许在将来还会慢慢放开的可能性极大,可以预见刚需将进一步启动。


这是加拿大房地产市场启动的强烈信号

地产橘团队Team Leader Oscar老曲


信号2:移民人口迎来50年来最大增长 巨大刚需即将释放

2019年底一份加拿大统计局报告显示,截至2019年10月1日,加国人口总数已达到37,797,496人,比7月增加了208,234人。这是加国首次出现超过20万人的季度增幅。统计局指出,过往从未见过如此大的季度人口增幅。如果从各省的情况看,BC省的人口增长比例最高,增加了0.7个百分点,总数达到510万5576人。安大略省增加0.6个百分点,总人口达到1465万9616人。

第三季度人口统计中另一个突出的数据是,尽管阿尔伯塔省经济状况仍然持续低迷,但迁入该省的人数却达到新高,仅在在第三季度接受了大量新移民,总人数达14,237人。加上连续5个季度的省际人口流动正增长,带动了阿尔伯塔省今年第三季度的总体人口增长,总人口增加了24,270人,增长率达到了全国平均水准,即0.6%,这直接带动了该省的房地产市场从低迷走向正向。

此前的的另一项加拿大统计局数据显示,截至2019年7月1日,加拿大人口比2018年7月1日增加53.15万人,相当于每分钟增加一个人。


这是加拿大房地产市场启动的强烈信号

图源:CBC


该项数据显示,加拿大的增长率在很大程度上归因于永久和临时移民。在2018年7月至2019年7月之间,加国接纳了313,580名移民,这这是加国历史上接纳移民数量最多的年份之一,其中非永久居民则有近17万,是历来最多的一年,主要是持学生或工作签证。近些年来,由于移民数量强劲增长,加拿大人口的增长率按年达1.4%,远超美国和英国的0.6%,在七大工业国(G7)中称冠,这也是加拿大30年里人口增速最快的时候。

BC省的人口持续增长也领先全国,据BC省统计局2019年人口数据,去年BC省人口增加了7万多人,截至2019年7月1日达到5,071,336人, 这比2018年增长了1.7%,也就是近20万人。

在BC省人口增长最快的前10个社区中,有一半位于温哥华岛。另外5个分别是惠斯勒(391人,占2.9%)、素里(16,382人,占2.9%)、奇利瓦克(2,387人,占2.6%)、新西敏(1,631人,占2.1%)和梅里特(156人,占2.1%)。

其中素里市是其中人口增长最多的城市,是BC省单个社区居民人数同比增幅最大的一次。

人口增加的直接作用,就是加拿大房价开始上涨。

2020年1月30日,加拿大统计局最新住宅物业价格指数(RPPI)显示,全国6个主要城市房价上涨,各类房屋类型中,二手共管公寓房价涨幅最大,新公寓房价下跌。

RPPI跟踪的6大城市分别为蒙特利尔、渥太华、多伦多、卡尔加里、温哥华和维多利亚。数据显示,去年4季度,6大城市综合房价指数按季涨0.6%,按年涨1.6%。其中加东房价涨幅较大,加西房价涨幅小,渥太华房价涨幅最大。就连一直卡尔加里的卡尔加里都出现上涨,说明被抑制的技术移民刚需正在进入最底端的市场。

去年的一项调查显示,只有9%新移民抵步后会立即置业,72%都会先租房,8成新移民并在抵步后3年内置业。除了因为居住需要外,86%新移民认为,购房还是一项不错的投资。尽管如此,新移民拥有物业的比率只有32%。当中半数会选择购买独立屋(51%),其次是公寓(18%)、城市屋(15%)、半独立屋(13%)。新移民买家当中,有75%带同储蓄或现金移民来加,并用作支付置业所需。

预计未来5年,新移民会在BC省购买房屋会超过9万套。而若以2019年涌出BC省的人口7万多人计算,5年内将增加至少35万人,以平均三个人为一个家庭计,这部分刚需则至少需要12万套左右房屋,

这股巨大的刚需,加上BC省本地自2016年8月政府开始推出陆续推出外国买国税、提高房贷压力测试打压房地产投资以来被抑制的刚需,未来5年将迎来房地产刚需的一个爆发期。

房地产市场启动路线

温哥华头条特约评论员风满山认为,加拿大房地产市场几年来在低谷徘徊,带有明显的“政策市场”特征,是政府为打压房价而推出的抑制政策的产物,随着世界经济走向不确定性,尤其是美国这个“带头大哥”对加拿大的种种盘压,导致加拿大经济发展的不确定性因素增加,再加上最近的新冠疫情对全球经济的影响,合理、适时、适度启动房地产市场,已经成为加拿大政府的必然选项。

实质上,房地产行业是加拿大经济发展的重要领域,据2016年的统计显示,2016年房地产买卖及租赁市场占加拿大总体GDP的约13%,建筑行业约为7%。这两项加起来占了全部GDP的1/5.制造业也有超过10%的贡献,而其中有多少是与房地产相关材料有关的呢?当一个国家有超过20%的GDP都集中在一个产业的时候,要想保证良性的经济发展,正确的市场引导就必不可少。此次放宽房贷压力,正是政府决定从政策层面启动房地产的强烈信号。

风满山相信,可以预见的房地产市场启动路线,将是沿着底层刚需首先启动(主要城市公寓、周边城市屋),接着带动中端地产(主要城市城市屋、周边城市独立屋),最后夯实高端地产(主要城市独立屋、豪宅市场)增长基础的方向发展。

图源:CBC

信源:CBC

鲜花

握手

雷人

路过

鸡蛋

最新评论