| 身处中国的你会不会常常听到一些广告或信息，说国外的房地产是终身所有制，而中国的房产却只有70年的使用权，乍一听似乎中国的房产没什么优势。那么今天就跟大家深度了解一下加拿大房地产以及加拿大的居住成本。 本期要谈的是加拿大居民房地产，而非商业地产。加拿大居民房地产一般分为single house(独立别墅)，duplex(双拼别墅)，townhouse(排屋，也就是连体别墅)，condo(共管公寓)。这几种类型的居民住宅(包括地皮)理论上讲是终身属于业主的，但是有前提条件，撇开房贷不说，业主必须每年都按时交纳房产税，拖欠房产税有可能会导致税务部门通过”丧失抵押物赎回权”的程序而卖掉业主的房屋，以偿还税款。那么加拿大房产税怎么收？收多少呢？通常房产税是由各个地方的市政府或镇政府征收。征收额通常是房屋当年市值的0.5%~3%，政府一般会根据当年的财政预算和该地区所有房产总值来计算，比如，假设某市政府当年的财政预算为10万，而当年该市所有房产市值总值为1,000万，则政府会按照1%的税率来征收房产税。所以如果一栋居民住宅当年的总市值为40万，那么当年需要缴纳的房产税则为4000加币。如果按70年来算，那么大概总共要交28万加币的房产税，如果按照1:5的汇率，大概相当于140万人民币，这笔钱在10年前的中国估计可以买两套二线城市的房子。 除了房产税，在加拿大还有什么其它的居住成本呢？ 第一、能源费。说的具体点就是水电气和垃圾处理费等，但实际上业主收到账单的时候往往会发现，可能有2/3的费用并不是他们实际消耗的水电气，而是一堆杂费，包括行政管理费、输送费、特许经营费、碳税等等。比如一栋市值约40万加币的独立别墅，假如平均每月支出约450加币的能源费，那么当中可能只有150加元是真正消耗的各种能源的费用，而另外300加元是各种各样的杂费。如果这栋房子没有人住，即使没有产生水电气等费用，其他各种杂费还是得照交的。 第二、物业管理费。物业管理费一般不适用于独立别墅，只适用于其他三种类型的房屋，当然有少量的双拼别墅和联排别墅是不需要交物业管理费的。物业管理费通常包括夏天剪草、冬天铲雪的服务，独立别墅的业主因为不需交物业管理费，因此这类活只能自己做了。而交物业管理费的其他住宅业主则不需亲自干这些活，但是物业管理费每月两、三百加币起，多则每月七、八百都有可能，是一项不小的负担，房屋的年龄越大，管理费越高。 第三、房屋修缮费用。在加拿大由于人工费很贵，房屋修缮的费用也很高。通常每10年、20年、甚至是30年都要对房屋的屋顶、地板、墙面、车库门、锅炉、热水器、各主要家电进行更换，每次修缮或更换从1000加币，到几千、上万加币都有。独立别墅的业主有权自行决定什么时候修缮自己的房屋或更换电器，而有物业管理公司的住宅业主则没有那么自由了，物业管理公司一旦得到物业需要进行修缮的评估报告，就可能通知各业主交钱，通常来讲，业主必须凑齐这笔钱来交给物业管理公司，因为这是法律规定的。 第四、房屋保险费。根据房屋的市值、年份、修缮维护状况和保额等，房屋保险费从一年几百到几千加币不等，我所在的AB省，一栋市值40万加币的独立屋，一年的基本保费大约1000加币。房屋保险也是需要购买的哦，否则要是有人在自家房屋周围受伤了，比如滑摔了，没有保险是很麻烦的，难以应对索赔。 所有这些各种各样的费用加起来，平均每个月至少需要支出1000加币的居住成本，大概5000多人民币一个月，这还不包括房贷。 所以，我想说，加拿大的居住成本实际上是非常高昂的，因此空置率也比较低，这在某种程度上抑制了投机炒房。在了解了加拿大的居住成本之后，实际上你也许会发现中国的房产并没有那么糟糕，至少持有成本还是很低的。 那么，现在问题来了，你可能会问购买加拿大房产值不值？我个人意见，在抚养孩子和业主身强力壮的阶段，在加拿大拥有一栋自住房还是可以考虑的，毕竟有居住的刚需，而业主所交的地税，相当一部分是去到了教育系统，等于说业主间接支付了孩子的教育费，加拿大小学、初中、高中的免费公立教育相当一部分经费就来源于房产税。但是当业主老了、身体不那么强壮，剪草和铲雪都比较吃力了，身边又没有成年孩子一起居住，通常很多本地人就会选择卖掉独立屋，去买公寓或者是搬到老人公寓去住。我个人意见，老了去买加拿大公寓居住，居住成本一样那么高昂，那还不如拥有一套中国的公寓，居住成本比加拿大低太多了，每年节省下来的钱可以好好在中国甚至出境旅游一趟。 在这里顺便聊聊：在加拿大投资公寓或房产好不好？前面谈了这么多，相信大家对在加拿大的居住成本已有所了解，假设一套2室1厅的公寓成功租了出去，每月租金为1500加币，扣除掉房产税和管理费之后，可能业主每月能收到的钱大约为8、9百加币，如果每月都能顺利收到租金，那么该业主真的是太幸运了。为什么这么说呢？这就要跟大家聊一聊加拿大的租客保护法了。在加拿大，如果租客没有及时交房租，房东是不能把租客直接赶出去的，而必须走法庭程序，法庭判决后，法警才有权驱逐租客。这法庭程序通常一走就有可能耗上半年，面对恶意租客，房东往往不得不忍受半年甚至更长时间的心理折磨，而通常这段时间的房租是拿不回来的。如果恶意租客没有破坏出租物业，那么损失还小一点，如果租客严重损坏物业，那业主的损失就超乎想象了。你也许会说，那就跟租客讨回损失呀。很遗憾，在加拿大就是有这样一种专业老赖租客，专门钻法律的漏洞，说自己没钱，租金不交、损毁费不赔，业主哪怕是由法庭判决书也未必能追讨回自己的所有损失。所以在加拿大要不要投资房产就见仁见智了，我个人是不会考虑在这里投资房产的，有一栋自住房就可以了。 |
