为了方便喜欢期房的房地产投资者，犀牛特地整理了这份《加拿大楼花投资手册》，希望可以帮到您。一、什么是楼花？Pre-Construction，是我们常说的期房(加拿大叫楼花)的英文。目前楼花主要种类有公寓(Condo Apartment) 、镇屋(Townhouse)和独立屋(House)。其中，公寓建筑周期最长，通常需要4-5年完工；House类楼花则需要1-2年左右即可交房。（也有人把上述房型再分为楼花和房花，楼花特指公寓，而房花则指低层的镇屋和独立屋。） 延伸阅读：《犀牛手札401：楼花、现房有什么不同？该怎么选？》、《犀牛手札234：买房卖房，国际、本地投资客大对比（安省）》 二、楼花的特点① 远期交付，无需贷款低层的房花从签订合同到入住，一般需要1-2年时间；而高层公寓楼花从签订合同到入住则需要4-5年。在这期间，不需要考虑贷款以及还款问题。 ② 高投资杠杆不管是楼花还是房花，常开发商只要求15-20%的首付（海外买家35%首付），甚至有时候可以只需要5%的首付就能拿到几年后的物业，可以说是一本万利。 ③ 没有资金压力楼花的首付是通过分期付款完成的 。买家不需要一下子拿出一大笔钱投入，在完工前有充分时间调整自己的财政状况。 ④ 升值空间大关于这一点在以往更为明显，因为加拿大的房产增值速度大大超过了开发商的预期。在这时候，基本就是买了就赚。后来，开发商发现了这个漏洞，开始自己收留一部分利润。但是，因为考虑到销售的几率，开发商仍然会留相当的盈利空间给购买者。 延伸阅读：《犀牛手札393：不懂这九点，先别买楼花》、《犀牛手札384：你能看到选择楼花的那条“金线”吗？》 三、楼花购买流程Step 1 了解需求，搜索信息首先买家需要确定自己的需求–自住还是投资，并以此来寻找开发项目。投资会着重点于地理位置和未来现金流，而自住会更看重面积户型和社区等因素。买家此时可以接触信任的地产经纪推荐新盘，因为地产从业者比普通买家得到的消息更快更全面，而新盘开售地产经纪还会拿到优惠价格和激励条款。 Step 2 选定项目，研究细节当买家遇到合适新盘，除了研究户型、价格、管理费和地税之外，还需要关注以下几点： ①开发商资质与口碑买家可去http://tarion.com搜索开发商资质、历年项目、索赔记录及获奖情况，也可在google搜索有关开发商的评论。开发商的好口碑不仅能保证建筑质量，更能极大降低期房烂尾的几率。 ② 政府开发费如果买家仔细查看价格表，一般会看到政府开发费(Development Levy Charge或Levy Cap)。有少许开发商会免掉这些款项，大多数开发商会设置一个上限，承诺费用不会超过特定额度。如果开发商注释买家需要负责全部款项并未设上限，那么买家要小心，否则有可能在过户时交付几万块额外费用。 ③ 车位与储物间通常车位与储物间有单独的价格，不包含在房款内。大部分楼盘限制一居室户型购买车位。买家如需要车位，一定要仔细阅读条款。 延伸阅读：《犀牛手札247：如何正确填写楼花预订单（Worksheet）》、《犀牛手札374：如何阅读Condo公寓的户型图》
Step 3 签订合同，交付定金当买家决定与开发商签订购买合同时，可以请地产经纪提前帮忙填写购买意向单(Worksheet)预留心仪户型, 此时买家可以请贷款经纪帮助办理贷款预批函(Pre-approval)。签订合同当天务必携带身份证件，支票簿前往。通常买家需要支付定金(大约$5000左右)，并会得到一本厚厚的合同，此时建议买家： ① 联系地产律师聘请律师详细研读开发商合同，看是否有不合理条款或隐藏条款。通常开发商比较”霸道”，并不会修改条款，但买家至少要清楚自己签署了哪些条款，会出现哪些后果。 ② 利用好冷静期通常购买楼花会享有10天工作日的冷静期(Cooling-off Period)，如果合同出现任何问题或资金上出现任何问题，买家都可以在冷静期内取消合同。 ③ 转楼花条款一般在合同中，开发商会说明是否允许转楼花(Assignment)，如果可以转让的话转让条件是什么，转让渠道、费用如何等等。 也有开发商会给出免费转楼花的激励政策，买家需要格外注意这部分条款明细。延伸阅读：《犀牛手札397：在多伦多转让楼花的手续及其他》、《犀牛手札207：纯干货之“楼花转让”》 Step 4 等待入住在等待完工期间，买家还需要注意： ①支票跳票因为分期首付时间跨度较大，买家一定要确保付款日期前账户里有充足首付款，如果支票出现跳票情况，买家需要支付跳票手续费。 ② 装修开发商通常会在入住前一年左右开始毛坯房的装修，此时会通知买家选择装修设计和升级方案（upgrade）。买家若在基本设计内选择，则不需要花费任何钱；如果买家想要增加任何额外设施（例如百叶窗、额外橱柜），则需要按照开发商的报价付费。延伸阅读：《犀牛手札343：和我一起给楼花选颜色》 ③ 延期入住(Delay)公寓楼花延期入住的情况在多伦多经常发生。Tarion规定开发商可以最多对入住日期(Occupancy Day)延期两次，且每次不可超过120天，并需要在原定入住时间前90天书面通知买家。如果开发商不符合以上规定，买家可以通过Tarion进行索赔。延伸阅读：《犀牛手札199：楼花的“Rental Guarentee”（包租）是怎么回事？》 ④ 入住前验房（PDI）通常入住前3个月，开发商会通知买家进行验房(Pre-delivery Inspection)。开发商安排的验房师会和买家一起进行验房，发现的问题将会分24小时、入住前、入住后几种不同的方式解决。 Step5 入住（Occupancy）当买家收到钥匙入住之后，需要交付给开发商”入住费（Occupancy Fee）”，因为在入住(Occupancy)和过户（Closing）期间，房屋的产权仍属于开发商。通常买家需要等待3-6个月的时间过户。有些开发商会禁止业主在此近期出租公寓，有些则允许出租。不管是否禁止出租，大部分开发商都会禁止你做任何出租的广告宣传，这会大大增加出租的难度。这一点大家一定要留意。 ① Tarion新房屋保险在买家入住的一年起，遇到建筑材料或施工缺陷，新房因缺陷无法入住等问题均可上报Tarion申请索赔。买家在第一年有两次提交索赔申请的机会，一次是入住30天内(30-Day Form)，另一次是入住第一年的最后30天内 (Year-End Form)。 ② 房屋保险与购买二手房一样，买家需要提前准备房屋保险(火灾、盗窃等)，指定过户之日起保。 Step 6 过户（Closing）这个阶段，买家最终成为了户主。在过户阶段买家除了需要支付剩余房款(全款或贷款)、土地转让费(Land Transfer Fee)和前文提到的政府开发费(Development Levy Charge)之外，还需要支付律师费用、水电气安装费用。如果是出租房，买家则需要补交HST折扣，之后可以凭借一年租房合同申请退税（申请退税细节可以参考下一节）。此阶段买家需提前联系好贷款并准备充足现金交付过户费用。
三、购买楼花有什么风险？楼花虽享有巨大的优点，但是也有不少风险。一般来说，有如下几种： 1）等待周期中的不稳定因素不稳定因素包括个人因素和市场因素。 个人因素可以是个人资金、工作、移民等方面，而市场因素则包括房价下降、贷款收紧、利率增高等情况。犀牛建议您在购买之前，能够全盘考虑，做出适合自己情况的选择。 2）实物与图纸的偏差一般来说，购买楼花买家可以参考的材料只有宣传册和户型图，遇到提供样板房的开发商已经非常幸运。而且买家很难考察日照、楼间距和装修效果，难免会出现想象与现实不同的情况。 这一点与上一点解决方案相似，那就是尽量购买口碑开发商的项目，并且花些时间研究现有资料，以避免落差过大的情况。如果可能的话，到现场考察并参考Google地图和Google Earth的结果。 3）烂尾楼风险①楼花烂尾有几个因素：
②遇到烂尾楼如何处理？若遇到烂尾楼的情况，买家最终可以收到首付全额退款，但其中浪费的时间和套牢的资金，对于买家是不可逆的影响。房市瞬息万变，房价永远是去年最便宜，买家需要对开发商做足功课并且咨询专业地产经纪，才能够有效规避烂尾楼。 四、楼花的税务问题楼花作为一份购买远期物业的合同文件，牵扯的税务问题是比较多的。对税务感兴趣的朋友，欢迎看下面的延伸阅读。《犀牛手札428：在安省申请楼花退税（NRRP）的知识点（纠正2个常见的认知错误）》、《犀牛手札332：被多收15%，海外买家损失有多大？》、《犀牛手札375：在多伦多买房的“隐藏费用”》、《犀牛手札233：详谈安省买房的HST Rebate（退税）》、《犀牛手札452：一次性讲透投资型楼花HST退税Q&A》和《犀牛手札456：教你5分钟换回2万4（楼花自助退税教程）》） |
