加拿大房价疯涨，过去只限于多伦多和温哥华等大城市，但自肺炎疫情爆发以来，加国各地房价都猛涨。加拿大地产协会（CREA）数据显示，去年7月至今年7月短短1年间，全国平均房价就涨了30%多。 买房难，租房也难。专家分析认为，有以下几大原因综合导致房价大涨问题。 利率超低 据Global News报导，专家一致认为，低利率环境，是房市火爆背后主要推手。1980年代和1990年代初，房贷利率动辄2位数，但过去十多年来，房贷利率一直只有区区几个百分点。 疫情爆发前利率本身就低，疫情爆发后，央行为减缓疫情冲击和刺激经济和消费进一步减息，利率跌得更低，自去年3月以来央行隔夜利率就一直保持在0.25%的历史低点。利率越低，贷款金额就越大，就能买更贵房子。央行最新数据显示，去年9月全国家庭按揭债务总计1.7万亿元，几乎是10年前1万亿元的2倍。 央行屡次警告房市太疯狂，加人债务太沉重，令人忧心。但除了警告，央行既不能限制人们贷多少钱，也不能让房价跌下来。好在是，随着经济日益复苏，通胀持续攀升，不少专家认为央行明年下半年会开始加息。利率上涨，肯定会影响房市。专家表示，利率即使涨一点点，也足以给市场降温。 开发不足 专家和地产业人士认为，另一个原因是房屋供应不足，住宅开发跟不上人口增长速度。 自去年3月政府虽因疫情关闭边境，多数移民也进不来，但移民局数据显示，2016至2019年期间，加拿大接纳了近100万新移民。2017至2018年期间，新移民贡献了全国80%的人口增长。专家认为，人口增长就会刺激住房需求。 疫期政府几轮封锁下，许多人被迫待在家中或居家办公，一下推动家居生活休闲和办公空间需求，刺激人们买房需求。 留学生数量大增，也刺激住房需求。移民局数据显示，仅2019年政府就签发40.2万多张留学生签证。专家表示，加拿大移民政策相对宽松，许多留学生毕业后都会选择留下。 以安省南部为例。Hemson Consulting咨询公司对安省城镇事务和住房厅数据分析显示，2016年下半年至2021年上半年5年期间，大金马蹄区（从多伦多到安大略湖西端）人口预计增长了78万，和上一个5年的51万人口增长相比，相当于增长了50%多。但同期该区仅新增27万套住房，比上一个5年21.4万套新增住房相比，增幅微小。 与此同时，越来越多年轻人到了30多岁要成家立业的年龄。专家表示，千禧代中，奔三的年轻人口占比最大，人到了这个年龄，一般都开始计划成家生孩子和买房。 不仅商品房源短缺，租房市场供应也长期紧张。加拿大房贷与住房公司（CMHC）数据显示，去年全国租房空置率仅3.2%，2019年更是低至2%。 此外，年轻人无论是买还租，住房市场另一个突出问题是，家庭友好型住房开发也严重不足，造成中间型住房出现断层。专家表示，加拿大城市住房，要么是又大又贵的独立屋，要么是高密区的迷你型小公寓，适合中产家庭居住的中间型住房选择太少。 这种情况下，婴儿潮一代越来越倾向于就地养老，而不是像过去人老了，就卖掉大房子换小房子养老，造成年轻人无房可买。 炒房严重 另一个原因是，越来越多人买房不是为自住，而是当作一种投资手段赚钱。专家表示，买第2套房投资出租赚点外快，过去加人都这么干，本来也不是什么新闻，只是近年来愈发严重。 近年房价飞涨，加上利率超低，投资者有钱也无处安放，导致大量投资资本涌入住房市场。央行数据显示，2015年住房市场中投资住房占比18%，2018年初占比近22%，今年年初占比20%。
许多人担心，房价开始腾飞之际，市场心理开始疯狂，炒房提供了进一步刺激，导致房价更加疯涨。还有人担心，许多投资者买房后，要么将房子空着，要么做起平台短租生意，导致住房供应紧张。 此前专家对2016年人口普查数据分析后发现，大温区6.5万多套住房要么空置，要么只是有人每年暂住，空置量是2011年的2倍多。后来政府实施住宅空置税，迫使部分业主出租物业，但仍有5%的住房长期空置。 专家表示，爱彼迎等民宿短租平台兴起，也加剧国内住房短缺。麦吉尔大学2019年研究估计，爱彼迎平台导致全国长租房源减少3.1万套，平台上的现有短租房源近一半位于蒙特利尔、多伦多和温哥华3大城市。 有些城市虽收紧政策打击短租市场，但专家认为，即使房东将房子长租，炒房严重仍是个大问题。其中一个最令人担心的现象是，越来越多私募公司、地产投资信托（REIT）和金融机构等也越来越多涉足住房市场。 专家表示，这类集团投资房东，为追逐更大利润，买下出租公寓后一般都会涨租金。小房东虽也会涨租金，但大房东财大气粗，有的是办法涨租，如通过大楼装修等借口突破政府涨租限制。 专家表示，二级租房市场（用于出租的商品房）房租滥收也令人担忧，这类出租住房，租客普遍没安全感，租金也比出租公寓高。 地产洗钱 加剧国内房市危机另一个原因是洗钱。卑诗地产专家估计，洗钱导致卑诗房价比原本高出3.7%至7.5%。除卑诗外，多伦多、蒙特利尔和其它城市房市中洗钱现象也日益严重。 专家表示，对于犯罪分子来说，买房洗钱不仅便利，而且房价上涨后再抛出，不仅钱洗白了，而且还大赚一笔，期间还能享受豪宅一段时间，可谓一举三得。 专家表示，加拿大反洗钱机制宽松，有大把空子可钻，犯罪分子趋之若鹜。其中最大问题是加拿大产权不透明，犯罪分子随便通过一个皮包公司、信托或代理人，就能买房持有，执法和政府部门根本无法追查。 专家表示，以前政府只要求银行等金融机构验明和上报客户身份，直到今年6月份这一要求才开始延伸至地产经纪和开发商等。地产行业报告机制宽松，使得犯罪分子拿大把现金就能买房将脏钱合法化，现在规定虽收紧，但私人机构要想核实客户真实身份，也非易事。 国际透明（Transparency International）和其它反洗钱活动机构一直呼吁联邦、省和地方政府联手，要求公布物业土地背后真正受益人，建立一个全国公开查询物业土地持有受益人数据库。 2019年卑诗建立一个全省土地持有人数据库，目前魁省也要求现有企业登记数据库中上报受益人。联邦政府今年预算中，也宣布斥资210万在2025年前建立一个公开企业持有人数据库。 专家认为，洗钱和金融犯罪极其复杂，要具备多年丰富经验才能有效打击。即使建立全国统一数据库，仍需投入大量人力物力投资这方面人才。此外，解决地产和金融洗钱，不能各省单独行动，而是应全国各省统一联手行动。 |
