加拿大房价疯涨背后的四大原因

2021-9-19 00:10| 发布者: anpopocom| 查看: 522| 评论: 0

摘要: 加拿大房价疯涨,过去只限于多伦多和温哥华等大城市,但自肺炎疫情爆发以来,加国各地房价都猛涨。加拿大地产协会(CREA)数据显示,去年7月至今年7月短短1年间,全国平均房价就涨了30%多。买房难,租房也难。专家分 ...

加拿大房价疯涨背后的四大原因

加拿大房价疯涨,过去只限于多伦多和温哥华等大城市,但自肺炎疫情爆发以来,加国各地房价都猛涨。加拿大地产协会(CREA)数据显示,去年7月至今年7月短短1年间,全国平均房价就涨了30%多。

买房难,租房也难。专家分析认为,有以下几大原因综合导致房价大涨问题。

利率超低

据Global News报导,专家一致认为,低利率环境,是房市火爆背后主要推手。1980年代和1990年代初,房贷利率动辄2位数,但过去十多年来,房贷利率一直只有区区几个百分点。

疫情爆发前利率本身就低,疫情爆发后,央行为减缓疫情冲击和刺激经济和消费进一步减息,利率跌得更低,自去年3月以来央行隔夜利率就一直保持在0.25%的历史低点。利率越低,贷款金额就越大,就能买更贵房子。央行最新数据显示,去年9月全国家庭按揭债务总计1.7万亿元,几乎是10年前1万亿元的2倍。

央行屡次警告房市太疯狂,加人债务太沉重,令人忧心。但除了警告,央行既不能限制人们贷多少钱,也不能让房价跌下来。好在是,随着经济日益复苏,通胀持续攀升,不少专家认为央行明年下半年会开始加息。利率上涨,肯定会影响房市。专家表示,利率即使涨一点点,也足以给市场降温。

开发不足

专家和地产业人士认为,另一个原因是房屋供应不足,住宅开发跟不上人口增长速度。

自去年3月政府虽因疫情关闭边境,多数移民也进不来,但移民局数据显示,2016至2019年期间,加拿大接纳了近100万新移民。2017至2018年期间,新移民贡献了全国80%的人口增长。专家认为,人口增长就会刺激住房需求。

疫期政府几轮封锁下,许多人被迫待在家中或居家办公,一下推动家居生活休闲和办公空间需求,刺激人们买房需求。

留学生数量大增,也刺激住房需求。移民局数据显示,仅2019年政府就签发40.2万多张留学生签证。专家表示,加拿大移民政策相对宽松,许多留学生毕业后都会选择留下。

以安省南部为例。Hemson Consulting咨询公司对安省城镇事务和住房厅数据分析显示,2016年下半年至2021年上半年5年期间,大金马蹄区(从多伦多到安大略湖西端)人口预计增长了78万,和上一个5年的51万人口增长相比,相当于增长了50%多。但同期该区仅新增27万套住房,比上一个5年21.4万套新增住房相比,增幅微小。

与此同时,越来越多年轻人到了30多岁要成家立业的年龄。专家表示,千禧代中,奔三的年轻人口占比最大,人到了这个年龄,一般都开始计划成家生孩子和买房。

不仅商品房源短缺,租房市场供应也长期紧张。加拿大房贷与住房公司(CMHC)数据显示,去年全国租房空置率仅3.2%,2019年更是低至2%。

此外,年轻人无论是买还租,住房市场另一个突出问题是,家庭友好型住房开发也严重不足,造成中间型住房出现断层。专家表示,加拿大城市住房,要么是又大又贵的独立屋,要么是高密区的迷你型小公寓,适合中产家庭居住的中间型住房选择太少。

这种情况下,婴儿潮一代越来越倾向于就地养老,而不是像过去人老了,就卖掉大房子换小房子养老,造成年轻人无房可买。

炒房严重

另一个原因是,越来越多人买房不是为自住,而是当作一种投资手段赚钱。专家表示,买第2套房投资出租赚点外快,过去加人都这么干,本来也不是什么新闻,只是近年来愈发严重。

近年房价飞涨,加上利率超低,投资者有钱也无处安放,导致大量投资资本涌入住房市场。央行数据显示,2015年住房市场中投资住房占比18%,2018年初占比近22%,今年年初占比20%。


加拿大房价疯涨背后的四大原因

许多人担心,房价开始腾飞之际,市场心理开始疯狂,炒房提供了进一步刺激,导致房价更加疯涨。还有人担心,许多投资者买房后,要么将房子空着,要么做起平台短租生意,导致住房供应紧张。

此前专家对2016年人口普查数据分析后发现,大温区6.5万多套住房要么空置,要么只是有人每年暂住,空置量是2011年的2倍多。后来政府实施住宅空置税,迫使部分业主出租物业,但仍有5%的住房长期空置。

专家表示,爱彼迎等民宿短租平台兴起,也加剧国内住房短缺。麦吉尔大学2019年研究估计,爱彼迎平台导致全国长租房源减少3.1万套,平台上的现有短租房源近一半位于蒙特利尔、多伦多和温哥华3大城市。

有些城市虽收紧政策打击短租市场,但专家认为,即使房东将房子长租,炒房严重仍是个大问题。其中一个最令人担心的现象是,越来越多私募公司、地产投资信托(REIT)和金融机构等也越来越多涉足住房市场。

专家表示,这类集团投资房东,为追逐更大利润,买下出租公寓后一般都会涨租金。小房东虽也会涨租金,但大房东财大气粗,有的是办法涨租,如通过大楼装修等借口突破政府涨租限制。

专家表示,二级租房市场(用于出租的商品房)房租滥收也令人担忧,这类出租住房,租客普遍没安全感,租金也比出租公寓高。

地产洗钱

加剧国内房市危机另一个原因是洗钱。卑诗地产专家估计,洗钱导致卑诗房价比原本高出3.7%至7.5%。除卑诗外,多伦多、蒙特利尔和其它城市房市中洗钱现象也日益严重。

专家表示,对于犯罪分子来说,买房洗钱不仅便利,而且房价上涨后再抛出,不仅钱洗白了,而且还大赚一笔,期间还能享受豪宅一段时间,可谓一举三得。

专家表示,加拿大反洗钱机制宽松,有大把空子可钻,犯罪分子趋之若鹜。其中最大问题是加拿大产权不透明,犯罪分子随便通过一个皮包公司、信托或代理人,就能买房持有,执法和政府部门根本无法追查。

专家表示,以前政府只要求银行等金融机构验明和上报客户身份,直到今年6月份这一要求才开始延伸至地产经纪和开发商等。地产行业报告机制宽松,使得犯罪分子拿大把现金就能买房将脏钱合法化,现在规定虽收紧,但私人机构要想核实客户真实身份,也非易事。

国际透明(Transparency International)和其它反洗钱活动机构一直呼吁联邦、省和地方政府联手,要求公布物业土地背后真正受益人,建立一个全国公开查询物业土地持有受益人数据库。

2019年卑诗建立一个全省土地持有人数据库,目前魁省也要求现有企业登记数据库中上报受益人。联邦政府今年预算中,也宣布斥资210万在2025年前建立一个公开企业持有人数据库。

专家认为,洗钱和金融犯罪极其复杂,要具备多年丰富经验才能有效打击。即使建立全国统一数据库,仍需投入大量人力物力投资这方面人才。此外,解决地产和金融洗钱,不能各省单独行动,而是应全国各省统一联手行动。


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