加拿大房市风险等级升至历史新高！温哥华地产成“定海神针”

加拿大贷款政策制定者加拿大抵押贷款和住房公司（CMHC）9月28日称，已将加拿大地产市场的脆弱等级从2021年第二季度的“中等脆弱”调高至“高度脆弱”（highly vulnerable）。多伦多、渥太华和蒙特利尔这三座城市的地产市场风险等级已跃居全国首位。

CMHC将目前加拿大地产市场的高度脆弱性归因于房屋价格上涨和消费者对房屋的过高估值。虽说这两个现象在加拿大全国各地普遍存在，但该机构表示，安大略省和加拿大东部几个住房市场的“失衡尤其严重”。

若任由这种失衡的趋势发展下去，CMHC在报告中指出，在多伦多、渥太华和蒙特利尔三座城市贷款买房的人，很可能会开始批量出现还不上贷款的情况。

相比东部，CMHC认为，加拿大西部城市的地产风险相对较低。维多利亚市、埃德蒙顿市和卡尔加里的地产市场依旧保持在“中等脆弱”水平上，而温哥华更是从原来的“中等脆弱”下降到了“低脆弱度”。

第三季度与温哥华处于同一风险等级的地产市场还有萨斯卡通、里贾纳和温尼伯，但放眼整个加拿大东部地区，几乎只有魁北克城地产市场的风险等级能勉强算得上“低危”。

就温哥华地产市场的近期趋势，CMHC总结了3个突出特点：

• 相比2021年前两个季度，温哥华的地产市场的稳定程度有所提高（从“中等脆弱”将为“低脆弱度”）
• 地产市场内成交速度放缓，价格增长也随之放缓，房价的增增幅现在基本在可预计的范围内。
• 比往常更多的地产卖家开始逐渐进入地产市场，从某种程度上缓和了买家间的竞争关系。

具体而言，CMHC解释称，温哥华地产市场的成交量自2021年第一季度达到峰值后便不断回落，销售-挂牌比（SNLR）自此也再也没有超过75%，意味着地产市场过热已成为历史。

而且，CMHC观察到，在2021年第三季度中，有相当一部分温哥华的买家，在买房之前会先把自己自住的房屋挂牌销售，然后用卖房的钱来交下一套房的首付——简单来讲，就是“升级换房”的买家越来越多了。

这样一来，温哥华地产市场上的房源库存也终于迎来了喘息的机会，就连此前一房难求的独立屋，现在也迎来了较为稳定的房源供应。

此外，CMHC还观察到，温哥华独立屋的销量自2020年以来便不断回落，而与之相对的是，公寓房源的成交量正不断上升——CMHC解释称，通常来讲，这种交易结构的变化往往会减慢平均房价的增长速度。

同时，CMHC在报告中写到，在加拿大东部普遍出现的“地产估值过高”情况目前几乎已在温哥华销声匿迹，但温哥华地区房屋空置率依旧非常高，具体原因可能跟疫情导致移民温哥华的人数大幅减少有关。

从长远来看，温哥华地区的高房屋空置率意味着当地将继续面临着出租房源不足的情况，CMHC得出结论称，增加可负担的出租屋供应量依旧是该市政府的当务之急。

根据加拿大地产协会（CREA）9月17日发布的最新报告，加拿大房价预计到2021年底将上涨近20%，平均售价将达到68万加元，“这一历史性的大幅增长反映了当前前所未有的供需失衡局面”。

CREA在其报告中写到，与去年8月相比，加拿大2021年8月的房屋销售数量同比下降了14%，但平均售价却上涨了13.3%。该机构预计到2022年加拿大地产的成交量将再下降12.1%，但价格将上涨5.6%，全国平均房价届时也将突破70万加元大关，达到71.8万加元。